Glosario Inmobiliario

Avalúo comercial

El avalúo comercial es la valoración técnica que determina el precio de mercado de un inmueble en Colombia a una fecha determinada. Lo realiza un perito avaluador certificado e inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), según la Ley 1673 de 2013. ¿Para qué se usa el avalúo comercial? Los bancos lo exigen para otorgar créditos hipotecarios, garantizando que el valor del inmueble respalde el préstamo. También lo solicitan notarías, jueces y la DIAN en compraventas, sucesiones, permutas o declaración de renta con activos inmobiliarios. A diferencia del avalúo catastral (fijado por el IGAC para efectos tributarios), el avalúo comercial refleja el valor real de mercado: lo que un comprador estaría dispuesto a pagar y un vendedor a aceptar en condiciones normales. Factores que determinan el avalúo comercial: - Ubicación: estrato, barrio, vías de acceso y proximidad a servicios - Estado físico del inmueble: edad, conservación, acabados y áreas - Condiciones del mercado: oferta y demanda en la zona - Factores externos: valorización del sector y proyectos de infraestructura cercanos ¿Cuánto cuesta un avalúo comercial en Colombia? Para apartamentos residenciales en ciudades principales, los precios oscilan entre $200.000 y $500.000 COP. Inmuebles comerciales o de mayor valor pueden superar $1.000.000 COP. Diferencia clave: el avalúo catastral lo usa el municipio para liquidar el impuesto predial y generalmente está por debajo del valor comercial. El avalúo comercial determina el precio real de negociación y es el que reconocen los bancos.

Captación

La captación inmobiliaria es el proceso por el cual un agente o inmobiliaria obtiene la autorización de un propietario para comercializar su inmueble en venta o arriendo. Es la fase inicial de la intermediación inmobiliaria y determina el volumen de inventario disponible para trabajar. Tipos de captación en Colombia: Exclusiva: el propietario autoriza únicamente a una agencia o agente por un período determinado. Permite mayor inversión en marketing y dedicación al inmueble. Es la modalidad más profesional y común en mercados como Bogotá y Medellín. No exclusiva (abierta): el propietario trabaja con múltiples agentes simultáneamente. Reduce el compromiso de cada agente y la inversión en publicidad. Compartida (MLS): varios agentes comparten el inventario a través de una plataforma común, dividiendo la comisión al cerrar el negocio. ¿Cómo hacer una buena captación? Los agentes más efectivos presentan un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) con precios reales de ventas recientes en la zona para argumentar el precio de lista con datos. También muestran su plan de marketing: portales en los que publicarán, fotografía profesional, recorridos virtuales y estrategia de difusión. El contrato de captación o autorización debe incluir: precio de venta o canon de arriendo, comisión del agente, plazo de la autorización, condiciones de exclusividad si aplica, y obligaciones de cada parte. La captación es especialmente relevante en el mercado de arriendo colombiano, donde la alta rotación de inquilinos exige un flujo constante de propiedades disponibles.

Certificado de tradición

El certificado de tradición y libertad es el documento oficial expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) que contiene el historial jurídico completo de un inmueble en Colombia: quiénes han sido sus propietarios, las transferencias de dominio, y si tiene gravámenes, hipotecas, embargos o limitaciones. ¿Qué información contiene? - Número de matrícula inmobiliaria (identificador único del predio) - Nombre del propietario actual y anteriores dueños - Actos jurídicos registrados: compraventas, hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres - Fecha y notaría de cada transacción ¿Por qué es indispensable antes de comprar? Es el primer documento que debe revisar cualquier comprador o agente. Permite verificar que quien vende realmente es el propietario, que el inmueble no tiene deudas ocultas, embargos judiciales ni hipotecas sin cancelar. Los bancos lo exigen para todo crédito hipotecario. Los notarios lo solicitan para elevar la escritura pública de compraventa. Ninguna transacción inmobiliaria formal en Colombia se realiza sin este documento. ¿Cómo obtenerlo? Se solicita en la Ventanilla Única de Registro (VUR) en línea ingresando el número de matrícula inmobiliaria. El costo es aproximadamente $16.100 COP y se obtiene en minutos en formato digital. ¿Cada cuánto actualizarlo? Se recomienda solicitar uno reciente (máximo 30 días de expedición) al momento de firmar la promesa de compraventa y nuevamente justo antes de la escritura pública, para verificar que no hayan surgido nuevos gravámenes en el interim.

Coeficiente de copropiedad

El coeficiente de copropiedad es el porcentaje que corresponde a cada unidad privada (apartamento, local, oficina) dentro del total de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal en Colombia. Está definido en el reglamento de propiedad horizontal y determina la participación proporcional de cada copropietario en los bienes comunes. ¿Para qué sirve? El coeficiente define tres cosas fundamentales: el valor de la cuota de administración mensual que paga cada propietario, el peso del voto de cada unidad en las asambleas de copropietarios, y la participación en los bienes comunes del conjunto (zonas verdes, piscina, salón comunal, parqueaderos de visitantes). ¿Cómo se calcula? Lo determina el constructor al momento de someter el inmueble a propiedad horizontal. Generalmente se basa en el área privada de cada unidad en relación con el área total del edificio, aunque también puede considerar el valor comercial. Si un edificio tiene 10 apartamentos iguales, cada uno tendrá un coeficiente del 10%. Si las unidades varían en tamaño, los coeficientes son proporcionales. ¿Puede cambiar? Solo puede modificarse por decisión de la asamblea de copropietarios con el quórum establecido en la Ley 675 de 2001 (Ley de Propiedad Horizontal). Cambios que afecten los coeficientes individuales requieren aprobación unánime de los propietarios afectados. Lo que debe saber el comprador Antes de comprar en copropiedad, calcule la cuota de administración mensual multiplicando el coeficiente de la unidad por el presupuesto total de la copropiedad. Un coeficiente alto implica mayor cuota pero también mayor influencia en las decisiones de la asamblea.

Crédito hipotecario

El crédito hipotecario es un préstamo otorgado por una entidad financiera para financiar la compra de un inmueble en Colombia, usando el mismo inmueble como garantía (hipoteca). Es el mecanismo más común para acceder a vivienda propia. ¿Cómo funciona en Colombia? Los bancos financian generalmente entre el 70% y el 80% del valor del inmueble (el menor entre el precio de compra y el avalúo comercial). El comprador aporta la diferencia como cuota inicial. Los créditos de vivienda en Colombia se pueden contratar en: - Pesos colombianos: cuota fija en pesos durante todo el plazo - UVR (Unidad de Valor Real): el saldo se ajusta con la inflación; la cuota puede variar El plazo máximo es de 30 años para vivienda. Para inmuebles comerciales, los plazos suelen ser más cortos (hasta 15 años). Requisitos principales: - Historial crediticio positivo en Datacrédito y TransUnión - Capacidad de pago: la cuota no debe superar el 30-35% del ingreso mensual - Cuota inicial disponible (mínimo 20-30% del valor) - Avalúo comercial del inmueble que respalde el monto solicitado - Estudio de títulos sin inconsistencias jurídicas Costos adicionales al crédito Además de la cuota mensual: seguro de vida deudor, seguro contra incendio y terremoto, gastos de escrituración (notaría, registro). Estos costos pueden representar entre el 1.5% y el 2.5% del valor del inmueble. Entidades que otorgan créditos hipotecarios en Colombia: Bancolombia, Banco de Bogotá, Davivienda, BBVA, AV Villas, Banco Popular. El Fondo Nacional del Ahorro (FNA) atiende trabajadores afiliados a la UGPP con condiciones especiales.

Cuota inicial

La cuota inicial (también llamada pie o enganche) es el valor que el comprador paga de su propio bolsillo para adquirir un inmueble, equivalente a la diferencia entre el precio de venta y el monto que financia el banco mediante crédito hipotecario. ¿Cuánto se requiere en Colombia? Para vivienda NO VIS (superior a 135 SMMLV), los bancos financian hasta el 70% del valor. La cuota inicial mínima es del 30%. Para vivienda VIS y VIP, los bancos pueden financiar hasta el 80%, exigiendo solo el 20% de cuota inicial. Ejemplo práctico: apartamento de $300.000.000 COP. El banco financia el 70% ($210.000.000 COP). La cuota inicial requerida es de $90.000.000 COP. ¿Cómo se paga la cuota inicial? En inmuebles en construcción (preventa), los compradores pagan la cuota inicial en cuotas mensuales durante 18 a 36 meses, mientras el proyecto avanza. En inmuebles usados, el pago generalmente se estructura desde la firma de la promesa de compraventa hasta la escrituración, que puede tomar 60 a 90 días. Subsidios para la cuota inicial El Gobierno Nacional y las cajas de compensación familiar (Compensar, Cafam, Colsubsidio, entre otras) ofrecen subsidios de cuota inicial para compra de vivienda VIS y VIP. El monto varía según el ingreso familiar. El programa Mi Casa Ya del Ministerio de Vivienda subsidia tanto la cuota inicial como la tasa de interés del crédito hipotecario.

Escritura pública

La escritura pública de compraventa es el documento legal solemne, redactado y autorizado por un notario, que formaliza definitivamente la transferencia de propiedad de un inmueble en Colombia. Es el instrumento que da validez jurídica a la compraventa y permite registrar el cambio de propietario en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. ¿Qué contiene la escritura pública? - Identificación completa de vendedor y comprador (nombres, cédulas, estado civil) - Descripción detallada del inmueble (dirección, linderos, área, número de matrícula) - Precio de venta acordado y declaración de recibo a satisfacción - Tradición del inmueble libre de gravámenes, o con los existentes declarados - Firma de vendedor, comprador y el notario autorizante Costos de escrituración en Colombia Los gastos notariales se calculan sobre el valor de la escritura y se dividen en partes iguales entre vendedor y comprador. La tarifa notarial es del 0.27% del valor para cada parte, más IVA. Adicionalmente, el comprador paga el impuesto de registro (1% del valor) y los derechos de registro en la ORIP. El proceso paso a paso 1. El notario revisa el certificado de tradición y el avalúo comercial 2. Vendedor y comprador firman la escritura ante el notario 3. El comprador paga los impuestos y derechos de registro 4. La escritura se lleva a registrar en la ORIP (2-5 días hábiles) 5. El certificado de tradición se actualiza con el nuevo propietario Una vez registrada, el comprador es oficialmente el nuevo dueño del inmueble ante la ley colombiana.

Estudio de títulos

El estudio de títulos es el análisis jurídico que realiza un abogado especializado en derecho inmobiliario para verificar que la cadena de propiedad de un inmueble en Colombia es legítima, sin vicios, fraudes, embargos ni limitaciones que puedan afectar al comprador. ¿Qué verifica el estudio de títulos? - Que el vendedor es el legítimo propietario con título válido y sin restricciones - Que no existen hipotecas, embargos judiciales, demandas civiles ni medidas cautelares vigentes - Que la cadena de tradición (escrituras de los últimos 10 años) es coherente y sin interrupciones - Que el inmueble no tiene afectación a la vivienda familiar (que impediría vender sin autorización del cónyuge) - Que el inmueble no está en zona de riesgo, reserva ambiental ni en proceso de expropiación - Que las obras tienen licencia de construcción y aprobación de urbanismo ¿Quién lo exige? Los bancos lo requieren siempre que hay un crédito hipotecario. Los abogados lo recomiendan en cualquier compraventa de contado para proteger al comprador de sorpresas jurídicas posteriores. ¿Cuánto cuesta y cuánto tarda? El honorario oscila entre $300.000 y $800.000 COP según la complejidad del inmueble. El proceso tarda entre 3 y 10 días hábiles. Señales de alerta que puede revelar - Sucesiones sin liquidar con múltiples herederos - Hipotecas no canceladas en el registro a pesar de que el crédito ya fue pagado - Embargos judiciales vigentes por deudas del propietario - Discrepancias entre el área registrada y el área real del inmueble

Hipoteca

La hipoteca es el gravamen que se constituye sobre un inmueble como garantía de una deuda, generalmente un crédito hipotecario. En Colombia, el propietario hipoteca el inmueble a favor de una entidad financiera, que queda facultada para iniciar un proceso ejecutivo hipotecario si el deudor incumple con los pagos. ¿Cómo funciona la hipoteca en Colombia? Cuando un banco otorga un crédito para compra de vivienda, exige que el inmueble quede hipotecado como garantía. La hipoteca se constituye mediante escritura pública ante notario y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP), quedando visible en el certificado de tradición y libertad. Importante: la hipoteca NO transfiere la propiedad al banco. El comprador sigue siendo el propietario y puede habitar, arrendar o mejorar el inmueble durante la vigencia del crédito. Solo ante incumplimiento reiterado de pagos puede el banco iniciar un proceso de cobro ejecutivo. Tipos de hipoteca en Colombia: - Primer grado: garantiza el crédito principal con el banco - Hipoteca abierta sin límite de cuantía: la más usada por bancos; cubre cualquier obligación presente o futura del deudor con la entidad ¿Cómo se cancela la hipoteca? Una vez pagado el crédito en su totalidad, el banco debe firmar la escritura de cancelación de hipoteca ante notario. Luego se registra en la ORIP, eliminando el gravamen del certificado de tradición. Los costos de escrituración y registro de la cancelación los asume el deudor y varían entre $300.000 y $600.000 COP según el notario y el valor del inmueble.

Impuesto predial

El impuesto predial es el tributo municipal que pagan anualmente todos los propietarios de inmuebles en Colombia: apartamentos, casas, locales, lotes, bodegas y cualquier bien raíz. Lo liquida y recauda cada municipio, y su valor se calcula sobre el avalúo catastral del inmueble. ¿Cómo se calcula? La tarifa varía según el municipio y el uso del predio. En Bogotá, las tarifas oscilan entre el 4 y el 16 por mil del avalúo catastral según el uso y el valor del predio. En Medellín y otras ciudades, las tarifas son similares pero pueden diferir. Ejemplo: apartamento con avalúo catastral de $200.000.000 COP, tarifa del 6 por mil = impuesto predial anual de $1.200.000 COP. Los municipios ofrecen descuentos por pago anticipado de entre el 10% y el 20% si se paga en enero o febrero de cada año. ¿Quién paga: propietario o arrendatario? El impuesto predial es una obligación exclusiva del propietario, no del arrendatario. Sin embargo, en contratos de arriendo comercial es frecuente que el canon incluya el predial o que se pacte expresamente quién asume este costo. Consecuencias del no pago Un predio con predial en mora genera intereses y puede terminar en embargo por deuda tributaria con el municipio. Para elevar la escritura pública de compraventa, la notaría exige el paz y salvo de impuesto predial del año en curso. Es uno de los documentos que el vendedor debe presentar obligatoriamente. ¿Cómo se paga? En Bogotá, el pago puede realizarse en línea a través del portal del Distrito (bogota.gov.co), en bancos autorizados o en puntos de atención presenciales. Otros municipios tienen sus propios canales de pago.

Plusvalía

La plusvalía urbana en Colombia es el incremento en el valor del suelo que se genera cuando el Estado toma decisiones de ordenamiento territorial que benefician económicamente a los propietarios de terrenos, sin que estos hayan realizado inversión alguna. Está regulada por la Ley 388 de 1997 (Ley de Desarrollo Territorial). ¿Cuándo se genera plusvalía? La Ley 388 establece tres hechos generadores: 1. Incorporación de suelo rural al perímetro urbano: cuando un terreno pasa a ser urbano por decisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) 2. Mayor aprovechamiento del suelo: cuando el municipio aumenta el índice de edificabilidad permitido en una zona 3. Autorización de usos más rentables: cuando se permite uso comercial en zonas antes residenciales ¿Cuánto se cobra? Los municipios pueden cobrar entre el 30% y el 50% del incremento en el valor del suelo atribuible a la acción urbanística. El cobro se hace efectivo en el momento de solicitar una licencia de construcción, transferir el inmueble o cambiar el uso del predio. Plusvalía vs. valorización: no son lo mismo La contribución de valorización es un cobro para financiar obras públicas específicas (una vía, un parque). La plusvalía es la participación del municipio en el incremento de valor generado por decisiones de ordenamiento. Un mismo predio puede estar sujeto a ambos. ¿Qué deben saber los agentes inmobiliarios? Antes de asesorar la compraventa de un lote o terreno, verifique si el predio tiene plusvalías pendientes de pago con el municipio. Este pasivo puede transferirse al comprador si no se liquida antes de la escrituración, afectando el precio de negociación.

Promesa de compraventa

La promesa de compraventa es el contrato mediante el cual el vendedor y el comprador de un inmueble en Colombia se comprometen mutuamente a celebrar la compraventa definitiva en una fecha futura, bajo las condiciones previamente pactadas. Es el paso previo a la escritura pública y genera obligaciones legales para ambas partes. ¿Qué debe contener para ser válida? Según el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, para que la promesa tenga validez debe: - Constar por escrito (no puede ser verbal) - Identificar claramente el inmueble (dirección, número de matrícula, área) - Establecer el precio exacto y la forma de pago pactada - Fijar la fecha o condición en que se firmará la escritura pública - Ser firmada por ambas partes con cédula de ciudadanía ¿Requiere notaría? La promesa puede firmarse en documento privado y tiene plena validez legal. Sin embargo, elevarla a escritura pública ante notario ofrece mayor seguridad jurídica, especialmente en transacciones de alto valor. Las arras: la señal de compromiso Las arras son el dinero que el comprador entrega al firmar la promesa como señal de seriedad, generalmente el 10% del precio. Si el comprador desiste injustificadamente, pierde las arras. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble del valor recibido. Diferencia entre promesa y opción de compra La opción de compra es unilateral: solo obliga al vendedor a vender si el comprador decide ejercer la opción. La promesa de compraventa es bilateral y obliga a ambas partes a cerrar el negocio en las condiciones pactadas.

Reglamento de propiedad horizontal

El reglamento de propiedad horizontal es el documento legal que regula la organización, administración y convivencia de un edificio o conjunto residencial o comercial en Colombia. Es obligatorio para todos los inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, según la Ley 675 de 2001. ¿Qué regula? - Derechos y obligaciones de propietarios sobre su unidad privada y las zonas comunes - El coeficiente de copropiedad de cada unidad (base para calcular cuotas de administración) - Normas de convivencia: mascotas, ruido, uso de zonas comunes y parqueaderos - Estructura de gobierno: asamblea de copropietarios, consejo de administración y administrador - Quórums requeridos para cada tipo de decisión en asamblea - Cuotas de administración ordinarias y extraordinarias ¿Dónde se consulta? El reglamento se protocoliza ante notario y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) junto con la escritura de constitución del conjunto. Cualquier propietario o futuro comprador tiene derecho a recibir copia completa. También aparece referenciado en el certificado de tradición del inmueble. ¿Puede modificarse? Sí, mediante decisión de la asamblea general con el quórum establecido en el propio reglamento (generalmente el 70% de los coeficientes). Cambios que afecten derechos individuales como los coeficientes requieren unanimidad. Lo que debe revisar antes de comprar Consulte el reglamento para conocer: si se permite arrendamiento por días o plataformas tipo Airbnb, restricciones sobre mascotas, cuota de administración actual, posibles cuotas extraordinarias pendientes y estado financiero de la copropiedad. Un conjunto con deudas acumuladas puede implicar cuotas extraordinarias para el nuevo propietario.

UVR

La UVR (Unidad de Valor Real) es una unidad de medida creada en Colombia para expresar el valor de los créditos hipotecarios de vivienda, ajustándolos con base en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). La calcula y publica diariamente el Banco de la República. ¿Para qué se usa la UVR? Los créditos hipotecarios de vivienda en Colombia pueden contratarse en pesos o en UVR. En los créditos en UVR, el saldo de la deuda se expresa en unidades UVR y el equivalente en pesos varía diariamente según la inflación. ¿Conviene pagar en pesos o en UVR? En pesos: la cuota mensual es fija durante todo el plazo. Mayor certeza presupuestal, aunque la tasa de interés nominal suele ser más alta que en UVR. En UVR: la cuota inicial en pesos es más baja, lo que facilita el acceso al crédito. Sin embargo, si la inflación sube, el saldo y la cuota en pesos también suben. En períodos de baja inflación, puede resultar más económico. Historia: por qué reemplazó a la UPAC La UVR nació en 1999 para reemplazar a la UPAC (Unidad de Poder Adquisitivo Constante), que generó una crisis hipotecaria masiva a finales de los 90. La fórmula de la UPAC estaba ligada a las tasas de interés del mercado y no solo a la inflación, lo que causó que los saldos de las deudas crecieran más rápido que los ingresos, provocando la pérdida de miles de viviendas. ¿Cómo consultar el valor actual de la UVR? El Banco de la República publica el valor diario en su sitio web (banrep.gov.co). Los estados de cuenta de créditos hipotecarios también informan el valor de la UVR en el período de corte.

Vivienda VIS

La Vivienda de Interés Social (VIS) es la clasificación que el Gobierno Nacional colombiano asigna a los inmuebles cuyo precio no supera los 135 SMMLV (Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes). En 2026, con el SMMLV de $1.423.500, el tope VIS equivale a aproximadamente $192.172.500 COP. Tipos de vivienda según valor en Colombia: - VIP (Vivienda de Interés Prioritario): hasta 70 SMMLV (~$99.645.000 COP en 2026). Para los hogares de menores ingresos. - VIS: entre 70 y 135 SMMLV (~$192.172.500 COP en 2026) - No VIS: por encima de 135 SMMLV Beneficios de comprar vivienda VIS Subsidio de cuota inicial: el Gobierno Nacional y las cajas de compensación familiar otorgan subsidios para completar la cuota inicial de VIS y VIP. Programas como Mi Casa Ya del Ministerio de Vivienda cubren parte de la cuota inicial y subsidian la tasa de interés del crédito hipotecario. Mayor financiación: los bancos pueden financiar hasta el 80% del valor de la VIS, frente al 70% para no VIS. IVA en materiales de construcción: los proyectos VIS se benefician de menores costos en materiales. Requisitos para acceder a subsidios VIS - Ser colombiano o residente con cédula vigente - No haber recibido subsidio de vivienda previamente - No ser propietario de vivienda en Colombia - Ingreso familiar dentro de los límites del programa (generalmente hasta 8 SMMLV para VIS) Lo que deben saber los agentes inmobiliarios El segmento VIS es el de mayor volumen de transacciones en Colombia. Los agentes que trabajan este mercado deben conocer los programas de subsidio vigentes, los requisitos de los bancos para este segmento y los tiempos de aprobación del crédito. Las comisiones son menores en valor absoluto pero el volumen compensa ampliamente.